ทำความเข้าใจเงื่อนไขการครอบครองปรปักษ์บนที่ดิน

สำหรับคนที่มีที่ดินอยู่ต่างจังหวัด มีที่ดินหลายแปลง หรือมีที่ดินแต่ไม่ค่อยได้ใช้ประโยชน์ ปล่อยรกร้างทิ้งไว้ไม่เข้าไปดูแลเลย เพราะคิดว่ามีโฉนดอยู่กับตัวคงไม่มีเรื่องอะไรให้ต้องกังวล แต่อาจมีผู้อื่นแอบเข้ามาครอบครอง หรือใช้ประโยชน์บนที่ดินแปลงนั้นโดยที่คุณไม่รู้ก็ได้ เงินติดล้อแนะนำให้ทำความเข้าใจกฎหมายเกี่ยวกับการครอบครองปรปักษ์เอาไว้ เพื่อป้องกันเหตุการณ์ดังกล่าว เพราะวันหนึ่งอาจทำให้ต้องเสียที่ดินไปแบบงง ๆ ได้เลยครับ

การครอบครองปรปักษ์คืออะไร

ตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 บัญญัติเอาไว้ว่า “บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์”

การครอบครองปรปักษ์ที่ดิน เป็นการที่บุคคลเข้าครอบครองที่ดินของผู้อื่นโดยสงบและเปิดเผย มาอย่างต่อเนื่องตามระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด และมีเจตนาที่จะเป็นเจ้าของ อาจทำให้บุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนั้นไป สรุปก็คือ การครอบครองโดยปรปักษ์เป็นการแย่งความเป็นเจ้าของในที่ดินด้วยการเข้าไปครอบครองตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด
 

เงื่อนไขการครอบครองปรปักษ์

เพียงเข้าไปครอบครองก็ได้เป็นเจ้าของที่ดินแปลงนั้นเลยไหม? ตามหลักกฎหมายข้างต้น จะต้องเข้าเงื่อนไขการครอบครองปรปักษ์ ดังนี้

• ต้องครอบครองที่ดินของผู้อื่น

จะเป็นที่ดินปรปักษ์ได้ ต้องเป็นที่ดินมีโฉนด หรือโฉนดตราจอง หรือตราจองที่ตราว่า "ได้ทำประโยชน์แล้ว" เท่านั้น ถ้าเป็นที่ดิน ส.ค.1 (ใบแจ้งการครอบครองที่ดิน), น.ส.3/น.ส.3 ก. (หนังสือรับรองการทำประโยชน์), ที่ดินมือเปล่า (ที่ดินที่ไม่มีเอกสารสิทธิ) หรือที่ดินของรัฐ จะไม่เข้าเงื่อนไขเรื่องการครอบครองปรปักษ์

• ต้องครอบครองโดยสงบ และเปิดเผย

ถ้าเจ้าของที่ดินได้แสดงความเป็นเจ้าของด้วยวิธีการต่าง ๆ เช่น แจ้งความร้องทุกข์ หรือฟ้องร้องดำเนินคดีเพื่อขับไล่ ปิดทางเข้าออกอยู่ตลอดเพื่อไม่ให้เข้ามาครอบครอง แต่บุคคลนั้นก็ยังครอบครองต่อไป กรณีแบบนี้ไม่ถือว่าเป็นการครอบครองโดยสงบ และจะต้องครอบครองที่ดินอย่างเปิดเผย ทำให้บุคคลภายนอกเห็นได้ว่าตนครอบครองที่ดินอยู่ ไม่ได้อยู่แบบหลบ ๆ ซ่อน ๆ หรือพยายามปกปิดการเข้าครอบครองของตัวเองด้วย

• ต้องมีเจตนาเป็นเจ้าของ

ต้องเป็นการครอบครองโดยเจตนาว่าตนเองคือเจ้าของที่ดินแปลงนั้นแล้ว ไม่ใช่การครอบครองแทนผู้อื่น ใช้ประโยชน์ที่ดินเหมือนตัวเองเป็นเจ้าของจริง ๆ ถ้าเป็นกรณีผู้เช่า จะอ้างเรื่องการครอบครองปรปักษ์ไม่ได้ เพราะได้รับอนุญาตจากเจ้าของให้ใช้ประโยชน์บนที่ดิน ถือว่าเป็นการครอบครองแทนเจ้าของที่ดิน

• ต้องครอบครองอย่างต่อเนื่อง

บุคคลนั้นจะต้องครอบครองที่ดินซึ่งถือเป็นอสังหาริมทรัพย์ ติดต่อกันเป็นระยะเวลา 10 ปี ถ้าในระหว่างนั้นสมัครใจออกจากการครอบครองที่ดินไป ก็จะต้องเริ่มนับระยะเวลาการครอบครองใหม่

การครอบครองปรปักษ์จะสามารถยกเป็นข้อต่อสู้กับบุคคลภายนอก ผู้ที่ได้ที่ดินมาโดยเสียค่าตอบแทนโดยสุจริต และได้จดทะเบียนกรรมสิทธิ์โดยสุจริตแล้วได้ ต้องจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ที่ดินด้วย

ผู้ที่จะได้กรรมสิทธิในที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์อย่างสมบูรณ์ และสามารถยกเป็นข้อต่อสู้กับบุคคลภายนอก ผู้ที่ได้ที่ดินมาโดยเสียค่าตอบแทนโดยสุจริต และได้จดทะเบียนกรรมสิทธิ์โดยสุจริตแล้วได้ ต้องร้องขอต่อศาลเพื่อให้ศาลมีคำสั่ง หรือคำพิพากษาถึงที่สุด ว่าผู้ขอได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินมาโดยการครอบครองถูกต้องตามกฎหมาย และต้องไปจดทะเบียนกับเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดินด้วย เพื่อเปลี่ยนชื่อเจ้าของเดิมในโฉนดเป็นชื่อผู้ครอบครอง

ญาติสร้างบ้านบนที่ดินของเรานานกว่า 10 ปี ครอบครองปรปักษ์ได้หรือไม่

ถ้าเป็นกรณีที่เราอนุญาตให้ญาติสร้างบ้านบนที่ดินของเรานานกว่า 10 ปี ญาติจะไม่สามารถอ้างเรื่องการครอบครองปรปักษ์ได้ เนื่องจากเป็นการครอบครองโดยเจ้าของที่ดินอนุญาตให้อยู่อาศัย

วิธีป้องกันไม่ให้ผู้อื่นเข้ามาใช้ประโยชน์บนที่ดินของคุณ

• หมั่นเข้าไปดูแลตรวจสอบที่ดิน
• สังเกตว่ามีร่องรอยการอยู่อาศัย หรือการใช้ประโยชน์บนที่ดินของเรามั้ย
• กั้นรั้ว ติดป้ายแจ้งเตือน ป้องกันผู้บุกรุก
• พูดคุยกับผู้อยู่อาศัยแปลงข้างเคียง เพื่อช่วยสอดส่องดูแล
• ทำรังวัดอย่างน้อยทุก ๆ 5 ปี เพื่อตรวจสอบพื้นที่ของที่ดิน
• เสียภาษีตามกฎหมายที่ดิน หน่วยงานราชการ
• ถ้าพบว่ามีผู้อื่นเข้ามาใช้ประโยชน์บนที่ดิน แนะนำให้เจรจาทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร

สรุป การครอบครองปรปักษ์บนที่ดิน

กฎหมายต้องการให้สิทธิกับคนที่ใช้ประโยชน์บนที่ดินแปลงนั้นจริง ๆ ดังนั้น เจ้าของที่ดินทุกคนไม่ควรปล่อยที่ดินของตัวเองเอาไว้เฉย ๆ ไม่เข้าไปดูแล หรือทำประโยชน์อะไรเลย เพราะวันหนึ่งที่ดินแปลงนั้นอาจเข้าเงื่อนไขการครอบครองปรปักษ์ จนทำให้ต้องเสียที่ดินไปแบบไม่ทันตั้งตัว นอกจากนี้โฉนดที่ดินของคุณสามารถนำไปใช้ประโยชน์ด้านการเงินได้ ไม่ว่าจะเป็นที่ดินเปล่า ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ที่ดินตาบอด รวมถึงคอนโดมิเนียมก็สามารถนำมาขอสินเชื่อเพื่อคนมีที่ดิน เพื่อให้คุณมีเงินสำรองหมุนเวียนธุรกิจได้อย่างราบรื่น