ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน 2568 ต้องจ่ายเท่าไหร่ มีวิธีคิดยังไง

การซื้อขายหรือโอนกรรมสิทธิ์บ้าน คอนโด หรือที่ดิน ถือเป็นเรื่องใหญ่ที่ต้องใส่ใจรายละเอียดให้ดีครับ เพราะนอกจากราคาซื้อขายแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายจิปาถะในวันโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดินอีกหลายรายการ ซึ่งอาจทำให้หลายคนประหลาดใจกับตัวเลขที่ต้องจ่ายเพิ่มได้ เพื่อให้ทุกคนวางแผนการเงินได้อย่างรัดกุม ไม่สะดุดกลางทาง เงินติดล้อได้รวบรวมข้อมูลค่าโอนที่ดิน และค่าใช้จ่ายทั้งหมดแบบอัปเดตล่าสุดที่คาดว่าจะใช้ในปี 2568 มาให้แล้วครับ บอกเลยว่าอ่านจบแล้วเข้าใจง่าย คำนวณเองได้แน่นอน

ค่าโอนที่ดิน บ้านและคอนโด 2568 ต้องเสียอะไรบ้าง

ก่อนจะไปถึงวันโอนกรรมสิทธิ์ เรามาทำความเข้าใจกันก่อนว่าค่าใช้จ่ายหลักๆ ที่ต้องเตรียมไปจ่ายที่สำนักงานที่ดินนั้นมีอะไรบ้าง ซึ่งโดยหลักแล้วจะประกอบด้วยค่าธรรมเนียมและภาษี 5-6 ประเภทด้วยกันครับ

ค่าธรรมเนียมการโอน

เป็นค่าใช้จ่ายหลักที่ต้องจ่ายให้กับกรมที่ดิน เพื่อดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์จากชื่อผู้ขายเป็นชื่อผู้ซื้อ ซึ่งโดยปกติจะคิดในอัตรา 2% ของราคาประเมินหรือราคาขาย (ใช้ราคาที่สูงที่สุดในการคำนวณ) 

สำหรับปี 2568 ภาครัฐได้มีมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมโอนที่ดินเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ สำหรับการซื้อขายบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ และคอนโด (ทั้งมือหนึ่งและมือสอง) ที่มีราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยจะลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือเพียง 0.01% เท่านั้นครับ

• วิธีคำนวณ ราคาประเมิน หรือ ราคาขาย (ใช้ตัวที่สูงกว่า) x 0.01% (หรือไม่เกิน 3 ล้านบาท)
  • ตัวอย่างการคำนวณ 

สมมติว่าคุณซื้อคอนโดในราคา 5,000,000 บาท โดยมีราคาประเมินจากกรมที่ดินอยู่ที่ 4,800,000 บาท ในการคำนวณ จะต้องใช้ราคาที่สูงที่สุด ซึ่งก็คือราคาขาย 5,000,000 บาท และเนื่องจากราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท จะได้รับสิทธิ์ลดหย่อนตามมาตรการรัฐ 

• ค่าธรรมเนียมการโอน = 5,000,000 x 0.01% = 50,000 บาท

ค่าจดจำนอง

ค่าจดจำนองจะเกิดขึ้นในกรณีที่ผู้ซื้อทำการกู้ยืมเงินจากธนาคารหรือสถาบันการเงินเพื่อมาซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ครับ โดยจะต้องนำโฉนดไปเป็นหลักประกันการกู้ยืม ซึ่งปกติจะมีค่าใช้จ่ายอยู่ที่ 1% ของวงเงินกู้สูงสุด

และเช่นเดียวกันกับค่าธรรมเนียมโอน ภาครัฐได้มีมาตรการลดค่าจดจำนองเหลือเพียง 0.01% สำหรับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ภายในปี 2568 เช่นกันครับ ถือเป็นข่าวดีมากๆ สำหรับคนที่กำลังมองหาบ้านหรือคอนโดเลย

• วิธีคำนวณ วงเงินกู้สูงสุด x 0.01% (สำหรับอสังหาฯ ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท)
  • ตัวอย่างการคำนวณ

จากตัวอย่างเดิม หากคุณกู้เงินจากธนาคารเพื่อซื้อคอนโดนี้เป็นจำนวน 5,000,000 บาท และราคาซื้อขายไม่เกิน 7 ล้านบาท คุณจะได้รับสิทธิ์ลดหย่อนค่าจดจำนอง 

• ค่าจดจำนอง = 5,000,000 x 0.01% = 500 บาท

ค่าอากรแสตมป์

ค่าอากรแสตมป์จะคิดในอัตรา 0.5% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน (ใช้ราคาที่สูงกว่าในการคำนวณ) โดยผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนนี้ครับ แต่มีเงื่อนไขอยู่ว่า หากผู้ขายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว จะได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์ซ้ำอีก

• วิธีคิดคำนวณ ราคาประเมินทุนทรัพย์ หรือ ราคาขาย (ใช้ตัวที่สูงกว่า) x 0.5%
  • ตัวอย่างการคำนวณ

ค่าอากรแสตมป์จะเกิดขึ้นเมื่อผู้ขายไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ (เช่น ถือครองบ้านมานานกว่า 5 ปี) จากตัวอย่างเดิมที่ราคาซื้อขาย 5,000,000 บาท 

• ค่าอากรแสตมป์ = 5,000,000 x 0.5% = 25,000 บาท

ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ

สำหรับผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดาและถือครองอสังหาริมทรัพย์นั้นมาเป็นเวลาน้อยกว่า 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านน้อยกว่า 1 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตรา 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน (ใช้ราคาที่สูงกว่า) แทนค่าอากรแสตมป์ครับ

• วิธีคิดคำนวณ ราคาประเมินทุนทรัพย์ หรือ ราคาขาย (ใช้ตัวที่สูงกว่า) x 3.3%
  • ตัวอย่างการคำนวณ

สมมติผู้ขายคอนโดราคา 5,000,000 บาท ถือครองมาเพียง 2 ปี จึงเข้าเงื่อนไขต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 

• ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ = 5,000,000 x 3.3% = 165,000 บาท
  (กรณีนี้ ผู้ขายไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์ 25,000 บาทซ้ำ)

ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

เป็นภาษีที่ผู้ขายมีหน้าที่ต้องชำระ โดยจะคำนวณจากราคาประเมินของกรมที่ดิน หักด้วยค่าใช้จ่ายต่างๆ ตามจำนวนปีที่ถือครอง (ยิ่งถือนาน ยิ่งหักค่าใช้จ่ายได้มาก) จากนั้นนำยอดที่เหลือมาคำนวณภาษีตามอัตราภาษีก้าวหน้า ซึ่งค่อนข้างซับซ้อนและมีรายละเอียดเยอะ แนะนำให้ลองใช้โปรแกรมคำนวณอัตโนมัติของกรมสรรพากร หรือปรึกษาเจ้าหน้าที่ที่กรมที่ดินโดยตรงจะแม่นยำที่สุดครับ

ค่าบริการอื่นๆ

นอกจากค่าใช้จ่ายหลักๆ ข้างต้นแล้ว ยังมีค่าธรรมเนียมย่อยๆ ที่ต้องเตรียมไปด้วยครับ เช่น

• ค่าคำขอโอนที่ดิน 5 บาท
• ค่าอากร 5 บาท
• ค่าพยาน 20 บาท

สรุปค่าโอนที่ดิน บ้าน คอนโด 2568 (กรณีซื้อขายทั่วไป ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท)

รายการค่าใช้จ่าย	อัตราค่าธรรมเนียม	ผู้รับผิดชอบ (โดยทั่วไป)
ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน	0.01% (จากปกติ 2%)	ผู้ซื้อและผู้ขาย (คนละครึ่ง)
ค่าจดจำนอง	0.01% (จากปกติ 1%)	ผู้ซื้อ
ค่าอากรแสตมป์	0.5%	ผู้ขาย
ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ	3.3% (หากเข้าเงื่อนไข)	ผู้ขาย
ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา	ตามขั้นบันได	ผู้ขาย
ค่าธรรมเนียมอื่นๆ	ค่าคำขอโอนที่ดิน 5 บาท ค่าอากร 5 บาท ค่าพยาน 20 บาท	ผู้ซื้อ

หมายเหตุ 

มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ปี 2568 ภาครัฐได้ขยายเพดานราคาซื้อขายสำหรับมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียม โดยครอบคลุมบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท: สำหรับการซื้อบ้านใหม่และบ้านมือสอง ที่มีราคาซื้อขาย, วงเงินจำนอง และราคาประเมินจากกรมที่ดิน ทุกอย่างต้องไม่เกิน 7 ล้านบาท

• ลดค่าโอนเหลือ 0.01%: จากปกติ 2%

• ลดค่าจดจำนองเหลือ 0.01%: จากปกติ 1%

เงื่อนไขสำคัญที่ต้องรู้

• มาตรการนี้สำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ดินพร้อมอาคาร (บ้านเดี่ยว, บ้านแฝด, บ้านแถว), อาคารพาณิชย์ และห้องชุด (คอนโด)

• ผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลธรรมดา สัญชาติไทยเท่านั้น

• ต้องทำการ "โอนกรรมสิทธิ์" และ "จดจำนอง" ในวันเดียวกัน ถึงจะได้รับสิทธิ์

• มีผลบังคับใช้ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569

ค่าโอนที่ดินมีกี่ประเภท แต่ละกรณีเสียแตกต่างกันยังไง

รู้ค่าใช้จ่ายเบื้องต้นกันไปแล้ว ทีนี้มาดูค่าโอนที่ดินในแต่ละกรณีนั้นมีรายละเอียดแตกต่างกันอย่างไรบ้าง เพราะไม่ใช่ทุกการโอนจะเสียค่าใช้จ่ายเท่ากันหมดนะครับ

1. ค่าโอนที่ดินกรณีซื้อขายทั่วไป

เป็นการโอนที่พบได้บ่อยที่สุดครับ คือการตกลงซื้อขายกันระหว่างบุคคลทั่วไป ซึ่งมีค่าใช้จ่ายครบทุกรายการตามที่กล่าวมาข้างต้น โดยเฉพาะค่าโอนที่ดิน บ้านและคอนโดที่ราคาไม่เกิน 3 ล้าน ก็จะได้รับสิทธิ์ลดหย่อนตามมาตรการรัฐไปด้วย

• ค่าธรรมเนียมการโอน 1-2%
• ค่าจดจำนอง 0.01-1% (กรณีกู้)
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือ ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่าย

2. ค่าโอนที่ดินมรดก

สำหรับค่าโอนที่ดินมรดกที่ผู้รับมรดกเป็นทายาทโดยธรรม (เช่น พ่อแม่, คู่สมรส, ลูก) หรือผู้สืบสันดาน จะมีค่าใช้จ่ายที่ถูกกว่ามากครับ

• ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% ของราคาประเมิน
• ไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์, ภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

3. ค่าโอนที่ดินให้ลูกตามกฎหมาย

กรณีที่พ่อแม่ต้องการโอนที่ดินให้ลูกที่ถูกต้องตามกฎหมาย (ไม่ใช่ลูกบุญธรรม) จะเป็นการโอนแบบให้โดยเสน่หา ซึ่งมีค่าใช้จ่ายดังนี้ครับ

• ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% ของราคาประเมิน
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือ ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (หากพ่อแม่ถือครองไม่ถึง 5 ปี)
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่าย (มีข้อยกเว้นสำหรับเงินได้ที่ได้รับจากการอุปการะโดยหน้าที่ธรรมจรรยา สามารถนำไปหักลดหย่อนได้ 20 ล้านบาทตลอดปีภาษี)

4. ค่าโอนที่ดินให้ลูกที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย

กรณีโอนให้ลูกนอกสมรสที่ไม่ได้จดทะเบียนรับรองบุตร จะมีค่าใช้จ่ายเหมือนกับการโอนให้บุคคลทั่วไป

• ค่าธรรมเนียมการโอน 2%
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือ ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่าย

5. ค่าโอนที่ดินให้ระหว่างสามีหรือภรรยา

หากเป็นการโอนที่ดินระหว่างคู่สมรสที่จดทะเบียนถูกต้องตามกฎหมาย ก็จะได้รับอัตราพิเศษเช่นกัน

• ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% ของราคาประเมิน
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือ ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขการครอบครอง)
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่าย (จะคำนวณจากสินสมรส)

6. ค่าโอนที่ดินให้กับพี่น้องสายเลือดเดียวกัน

การโอนที่ดินให้พี่น้องแท้ๆ ที่มีพ่อแม่เดียวกัน จะมีค่าใช้จ่ายเหมือนกับการซื้อขายทั่วไป

• ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือ ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่าย

ค่าโอนที่ดินให้กับลูกบุญธรรมหรือญาติคนละสายเลือด

สำหรับการโอนให้ญาติที่ไม่ใช่สายเลือดโดยตรง เช่น ลูกบุญธรรม ลุง ป้า น้า อา หรือบุคคลอื่น จะมีค่าใช้จ่ายเทียบเท่ากับการซื้อขายทั่วไปทั้งหมดครับ

• ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือ ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่าย

เอกสารสำคัญที่ใช้ในการโอนที่ดิน บ้านและคอนโด

เมื่อเตรียมเงินพร้อมแล้ว ก็ถึงเวลาเตรียมเอกสารให้ครบถ้วนเพื่อความรวดเร็วในการติดต่อราชการครับ แยกตามประเภทผู้ทำธุรกรรมได้ดังนี้

1. เอกสารกรณีโอนที่ดินสำหรับบุคคลธรรมดา

• บัตรประชาชนตัวจริง (พร้อมสำเนา) ของผู้โอนและผู้รับโอน
• ทะเบียนบ้านตัวจริง (พร้อมสำเนา) ของผู้โอนและผู้รับโอน
• โฉนดที่ดินฉบับจริง
• หนังสือมอบอำนาจ (กรณีให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน) พร้อมติดอากรแสตมป์ 10 หรือ 30 บาท
  • สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ
• เอกสารเพิ่มเติมกรณีเปลี่ยนชื่อ-สกุล, ทะเบียนสมรสหรือทะเบียนหย่า (ถ้ามี)

2. เอกสารกรณีโอนที่ดินสำหรับนิติบุคคล

• โฉนดที่ดินฉบับจริง หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์
• หนังสือรับรองนิติบุคคล (อายุไม่เกิน 1 เดือน)
• บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น (อายุไม่เกิน 1 เดือน)
• รายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัท ที่ระบุวัตถุประสงค์ในการซื้อหรือขาย พร้อมรายละเอียดที่ดิน
• สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม
• หนังสือมอบอำนาจ (ถ้ามี)
• ตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการผู้มีอำนาจ

ขั้นตอนการโอนที่ดิน บ้านและคอนโด

เมื่อเอกสารและค่าใช้จ่ายพร้อมแล้ว ก็มาถึงขั้นตอนการโอนที่สำนักงานที่ดินในเขตพื้นที่ที่อสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่ครับ โดยมีขั้นตอนง่ายๆ ดังนี้

1. เดินทางไปที่สำนักงานที่ดิน พร้อมผู้ซื้อและผู้ขาย (หรือผู้รับมอบอำนาจ)
2. ติดต่อประชาสัมพันธ์เพื่อรับบัตรคิวและกรอกคำขอ พร้อมแนบเอกสารที่เตรียมมา
3. เจ้าหน้าที่จะตรวจสอบเอกสารและประเมินค่าโอนที่ดินทั้งหมด
4. เมื่อได้ใบสรุปค่าใช้จ่าย ให้นำไปชำระเงินที่ฝ่ายการเงิน และรับใบเสร็จ
5. เจ้าหน้าที่จะดำเนินการสลักหลังโฉนด เปลี่ยนชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์
6. ตรวจสอบความถูกต้องของโฉนดที่ได้รับคืน และรับสัญญาซื้อขาย (ท.ด.13) คนละ 1 ฉบับ เป็นอันเสร็จสิ้น

สรุปค่าโอนที่ดิน บ้านและคอนโด ที่ควรรู้ก่อนดำเนินการ 

การเตรียมตัวเรื่องค่าโอนที่ดิน ให้พร้อมเป็นสิ่งสำคัญมากในการวางแผนซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เพราะช่วยให้เราเห็นภาพรวมค่าใช้จ่ายทั้งหมดและจัดการสภาพคล่องทางการเงินได้ดีขึ้น การศึกษาข้อมูลค่าธรรมเนียมโอนที่ดินและค่าใช้จ่ายประเภทต่างๆ ล่วงหน้า จะช่วยให้วันโอนกรรมสิทธิ์ผ่านไปได้อย่างราบรื่น ไม่มีเรื่องเซอร์ไพรส์หน้างานให้ต้องกังวลใจครับ หรือถ้าใครต้องการวิธีคำนวณง่ายๆ กรมที่ดินมีระบบคำนวณอัตโนมัติให้บริการผ่านเว็บไซต์ https://lecs.dol.go.th/rcal/ ลองเข้าไปกรอกข้อมูลเพื่อเช็กรายจ่ายที่ต้องเตรียมกันได้เลยครับ

สำหรับใครที่ต้องการเงินก้อนสำหรับเสริมสภาพคล่อง หรือต้องการเงินทุนหมุนเวียนสำหรับใช้จ่ายเรื่องสำคัญต่างๆ เงินติดล้อมีบริการสินเชื่อเพื่อคนมีที่ดิน ที่ช่วยให้คุณเปลี่ยนโฉนดที่ดินเป็นเงินทุนได้ง่ายๆ พร้อมช่วยให้คุณจัดการรายจ่ายได้อย่างปลอดภัย แค่มีโฉนดก็ขอสินเชื่อที่ดินได้ที่เงินติดล้อทุกสาขา แม้จะอยู่ต่างพื้นที่ก็ไม่มีปัญหา มีเงินก้อนเมื่อไหร่ก็สามารถโปะได้ทุกเดือน ปิดหนี้ก่อนกำหนดได้โดยไม่มีค่าธรรมเนียมแอบแฝง

ที่มา: SC Asset, Krungsri