ประเมินราคาบ้านพร้อมที่ดิน ทำอย่างไร? และปัจจัยที่มีผลต่อราคา

ประเมินราคาบ้านพร้อมที่ดิน ทำอย่างไร? พร้อมเช็กปัจจัยที่มีผลต่อราคา

ก่อนตัดสินใจซื้อ ขาย ขอสินเชื่อ หรือใช้บ้านพร้อมที่ดินเป็นหลักประกัน การทราบมูลค่าทรัพย์สินอย่างเหมาะสมถือเป็นเรื่องสำคัญ เพราะช่วยให้สามารถวางแผนและตัดสินใจด้านการเงินได้อย่างรอบคอบมากขึ้น โดยในบทความนี้จะพาไปรู้จักวิธีประเมินราคาบ้านพร้อมที่ดิน ขั้นตอนการประเมิน รวมถึงปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อราคา ก่อนดำเนินการเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์

การประเมินราคาบ้านพร้อมที่ดินคืออะไร?

การประเมินราคาบ้านพร้อมที่ดิน คือกระบวนการประเมินมูลค่าทรัพย์สินโดยผู้เชี่ยวชาญ เพื่อกำหนดราคาที่เหมาะสมตามสภาพตลาด ซึ่งมีผลต่อการพิจารณาวงเงินสินเชื่อที่ธนาคารอนุมัติ โดยค่าใช้จ่ายในการประเมินราคามักขึ้นอยู่กับประเภท ขนาด และรายละเอียดของทรัพย์สิน โดยทั่วไปอาจอยู่ที่ประมาณ 3,000 - 10,000 บาท ทั้งนี้ การประเมินที่ถูกต้องและแม่นยำช่วยให้ผู้กู้และสถาบันการเงินสามารถพิจารณามูลค่าหลักประกันได้อย่างเหมาะสมและมั่นใจมากขึ้น

อย่างไรก็ตาม ราคาประเมินบ้านพร้อมที่ดินไม่ได้หมายถึงราคาขายจริงเสมอไป เนื่องจากราคาขายขึ้นอยู่กับปัจจัยด้านความต้องการของผู้ซื้อ สภาพตลาด และการเจรจาระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย ขณะที่ราคาประเมินเป็นเพียงมูลค่าอ้างอิงเพื่อใช้ประกอบการตัดสินใจและการทำธุรกรรมทางการเงิน

ประเมินราคาบ้านพร้อมที่ดินได้ที่ไหน?

ช่องทางการประเมินราคาที่ดินพร้อมบ้านสามารถทำได้หลายวิธี ขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ของผู้ประเมิน โดยสามารถตรวจสอบราคาประเมินทุนทรัพย์จากกรมที่ดิน ใช้บริการธนาคารหรือสถาบันการเงินในกรณีขอสินเชื่อ ซึ่งธนาคารจะประเมินมูลค่าหลักประกันเพื่อพิจารณาวงเงินกู้ หรือเลือกใช้บริการบริษัทประเมินราคาทรัพย์สินที่ได้รับอนุญาต เพื่อให้ได้ข้อมูลมูลค่าทรัพย์สินที่เหมาะสมสำหรับการซื้อขาย ลงทุน หรือวางแผนทางการเงิน

การประเมินราคาบ้านพร้อมที่ดินคำนวณอย่างไร?

หลักการคำนวณราคาประเมินบ้านพร้อมที่ดินจะพิจารณาจากมูลค่าของส่วนประกอบหลัก โดยเบื้องต้นสามารถแบ่งการประเมินออกเป็น 2 ส่วนหลัก ได้แก่

ประเมินราคาที่ดินจากทำเลและราคาตลาด

การประเมินราคาที่ดินจะพิจารณาจากราคาประเมินต่อตารางวา ซึ่งอ้างอิงจากข้อมูลสำรวจโดยบริษัทประเมินราคาทรัพย์สินที่ได้รับมาตรฐานหรือผู้ประเมินอิสระที่ได้รับอนุญาต โดยจะคำนึงถึงปัจจัยสำคัญ เช่น ทำเลที่ตั้ง การเดินทาง สิ่งอำนวยความสะดวกโดยรอบ รวมถึงศักยภาพของพื้นที่และสภาพตลาดในปัจจุบัน ทั้งนี้ ราคาตลาดสามารถสะท้อนมูลค่าที่แท้จริงและความต้องการซื้อขายได้ใกล้เคียงกว่าราคาประเมินของภาครัฐ จึงมักถูกนำมาใช้ประกอบการลงทุนและเป็นข้อมูลอ้างอิงสำหรับสถาบันการเงินในการพิจารณามูลค่าทรัพย์สิน

ประเมินมูลค่าตัวบ้านและสิ่งปลูกสร้าง

การประเมินมูลค่าตัวบ้านจะพิจารณาจากรายละเอียดของสิ่งปลูกสร้าง เช่น อายุบ้าน ขนาดพื้นที่ใช้สอย รูปแบบบ้าน วัสดุและคุณภาพการก่อสร้าง รวมถึงสภาพบ้านในปัจจุบัน โดยวิธีประเมินราคาบ้านพร้อมที่ดินของกรมที่ดินจะพิจารณาจากข้อมูลสิ่งปลูกสร้างร่วมกับราคาประเมินที่ดินในพื้นที่ เพื่อใช้เป็นเกณฑ์อ้างอิงในการกำหนดมูลค่าทรัพย์สิน ทั้งนี้ บ้านที่มีการดูแลรักษาอย่างดี ใช้วัสดุคุณภาพ และอยู่ในสภาพพร้อมใช้งาน มักมีมูลค่าสูงกว่าบ้านที่มีการเสื่อมสภาพหรือจำเป็นต้องปรับปรุง

รวมมูลค่าที่ดินและบ้านเพื่อหามูลค่าทรัพย์สินโดยประมาณ

หลังจากประเมินมูลค่าที่ดินและตัวบ้านแล้ว สามารถนำมารวมกันเพื่อคำนวณมูลค่าทรัพย์สินโดยประมาณได้ด้วยสูตรง่าย ๆ ดังนี้

มูลค่าทรัพย์สินโดยประมาณ = มูลค่าที่ดิน + มูลค่าสิ่งปลูกสร้าง

อย่างไรก็ตาม ราคาประเมินที่ได้อาจแตกต่างจากราคาขายจริง เนื่องจากยังขึ้นอยู่กับสภาวะตลาด ความต้องการซื้อขาย และปัจจัยเฉพาะของทรัพย์สินแต่ละแห่งด้วย

ขั้นตอนการประเมินราคาบ้านพร้อมที่ดินของธนาคาร

• รวบรวมเอกสารที่เกี่ยวข้อง ผู้กู้ต้องเตรียมเอกสารสำคัญ เช่น โฉนดที่ดิน แบบแปลนบ้าน และเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ เพื่อให้ผู้ประเมินหรือสถาบันการเงินตรวจสอบข้อมูลทรัพย์สิน

• สำรวจสภาพบ้านและที่ดินจริง ผู้ประเมินจะเข้าสำรวจทรัพย์สิน ณ สถานที่จริง โดยพิจารณาปัจจัยต่าง ๆ เช่น ทำเลที่ตั้ง สภาพแวดล้อม ขนาดพื้นที่ และคุณภาพของสิ่งปลูกสร้าง

• วิเคราะห์ข้อมูลและเปรียบเทียบราคา ผู้ประเมินจะนำข้อมูลจากการสำรวจมาเปรียบเทียบกับราคาตลาดของทรัพย์สินประเภทเดียวกันในบริเวณใกล้เคียง เพื่อประเมินมูลค่าที่เหมาะสม

• จัดทำรายงานและสรุปผลประเมิน เมื่อวิเคราะห์ข้อมูลครบถ้วนแล้ว ผู้ประเมินจะจัดทำรายงานสรุปมูลค่าบ้านและที่ดิน ซึ่งสามารถนำไปใช้ประกอบการพิจารณาวงเงินสินเชื่อหรือการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ต่อไป

ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อการประเมินราคาบ้านพร้อมที่ดิน

การประเมินราคาบ้านพร้อมที่ดินไม่ได้พิจารณาเพียงขนาดพื้นที่เท่านั้น แต่ยังคำนึงถึงปัจจัยอื่น ๆ ที่มีผลต่อมูลค่าทรัพย์สิน โดยธนาคารและผู้ประเมินจะนำข้อมูลเหล่านี้มาใช้ประกอบการพิจารณา ดังนี้

ทำเลที่ตั้งและศักยภาพของพื้นที่

ทำเลที่ตั้งเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อการประเมินราคาบ้านพร้อมที่ดิน โดยบ้านที่อยู่ในทำเลศักยภาพ เช่น ใกล้รถไฟฟ้า ถนนสายหลัก แหล่งชุมชน โรงเรียน โรงพยาบาล และสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ มักมีมูลค่าสูงกว่า เนื่องจากมีความสะดวกในการเดินทางและตอบโจทย์การอยู่อาศัยมากกว่า นอกจากนี้ ผู้ประเมินยังพิจารณาแนวโน้มการเติบโตของพื้นที่ เช่น การพัฒนาโครงการใหม่ การขยายเส้นทางคมนาคม หรือการเติบโตของเศรษฐกิจในบริเวณนั้น ซึ่งอาจส่งผลให้มูลค่าบ้านและที่ดินเพิ่มขึ้นในอนาคต

ขนาดและลักษณะของที่ดิน

ขนาดและลักษณะของที่ดินเป็นอีกปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อการประเมินราคาบ้านพร้อมที่ดิน โดยผู้ประเมินจะพิจารณาทั้งขนาดพื้นที่ รูปร่างแปลงที่ดิน และข้อจำกัดในการใช้ประโยชน์ เช่น ที่ดินขนาดใหญ่ที่มีพื้นที่ใช้สอยเหมาะสม สามารถก่อสร้างหรือพัฒนาเพิ่มเติมได้ มักมีมูลค่าสูงกว่า ขณะที่แปลงที่ดินมีรูปทรงสวย ใช้งานง่าย และจัดวางสิ่งปลูกสร้างได้สะดวก จะได้รับการประเมินราคาที่ดีกว่า

นอกจากนี้ ทางเข้าออกของที่ดินก็มีผลเช่นกัน โดยที่ดินติดถนน มีทางเข้าออกสะดวก หรือไม่มีข้อจำกัดด้านกฎหมายและการใช้ประโยชน์ มักมีมูลค่าสูงกว่าที่ดินที่เข้าถึงยากหรือมีข้อจำกัดในการพัฒนา

อายุและสภาพของบ้าน

สภาพและอายุของบ้านเป็นปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อการประเมินราคาบ้านพร้อมที่ดิน โดยบ้านใหม่หรือบ้านที่มีอายุการใช้งานน้อย มักมีมูลค่าสูงกว่าเนื่องจากมีสภาพพร้อมใช้งานและมีค่าเสื่อมราคาน้อยกว่า ส่วนบ้านมือสองจะพิจารณาจากสภาพปัจจุบัน การดูแลรักษา และการปรับปรุงซ่อมแซมที่ผ่านมา หากบ้านได้รับการบำรุงรักษาอย่างสม่ำเสมอ ไม่มีปัญหาโครงสร้าง หรืออยู่ในสภาพดี ก็มีโอกาสได้รับการประเมินราคาที่สูงขึ้น นอกจากนี้ คุณภาพวัสดุที่ใช้ก่อสร้าง โครงสร้างบ้าน การออกแบบ และฟังก์ชันการใช้งานที่เหมาะกับการอยู่อาศัยในปัจจุบัน ล้วนเป็นปัจจัยที่ช่วยเพิ่มมูลค่าของทรัพย์สิน

ราคาตลาดและอสังหาริมทรัพย์โดยรอบ

การเปรียบเทียบราคาซื้อขายจริงของบ้านและที่ดินในบริเวณใกล้เคียงเป็นอีกวิธีสำคัญที่ใช้ในการประเมินราคาบ้านพร้อมที่ดิน โดยผู้ประเมินจะนำข้อมูลราคาซื้อขายของทรัพย์สินที่มีลักษณะใกล้เคียงกัน เช่น ขนาดที่ดิน พื้นที่ใช้สอย ทำเล และสภาพบ้าน มาใช้เป็นข้อมูลอ้างอิง เพื่อให้ได้มูลค่าที่สอดคล้องกับราคาตลาดจริง นอกจากนี้ ยังพิจารณาแนวโน้มตลาดในพื้นที่ เช่น ความต้องการซื้อ การพัฒนาโครงการใหม่ การเปลี่ยนแปลงด้านคมนาคม หรือการเติบโตของชุมชน ซึ่งอาจส่งผลต่อการปรับขึ้นหรือลงของราคาบ้านและที่ดินในอนาคต

สรุป ประเมินราคาบ้านพร้อมที่ดินอย่างถูกต้อง พร้อมวางแผนสินเชื่อกับเงินติดล้อ

การประเมินราคาบ้านพร้อมที่ดินช่วยให้ทราบมูลค่าทรัพย์สินที่ใกล้เคียงกับความเป็นจริง เพื่อนำไปใช้ประกอบการซื้อขาย ขอสินเชื่อ หรือวางแผนทางการเงิน โดยราคาประเมินจะพิจารณาจากหลายปัจจัย ทั้งทำเลที่ตั้ง ขนาดและลักษณะของที่ดิน สภาพบ้าน อายุการใช้งาน คุณภาพสิ่งปลูกสร้าง รวมถึงราคาตลาดของทรัพย์สินใกล้เคียง

สำหรับผู้ที่ต้องการเพิ่มสภาพคล่องทางการเงิน การรู้มูลค่าบ้านและที่ดินของตนเองจะช่วยให้วางแผนสินเชื่อได้เหมาะสมมากขึ้น โดยเงินติดล้อมีทางเลือกสินเชื่อเพื่อคนมีที่ดิน สำหรับผู้ที่มีที่ดินและต้องการนำทรัพย์สินมาใช้เป็นข้อมูลประกอบการขอสินเชื่อ พร้อมรับคำแนะนำเพื่อเลือกแผนทางการเงินที่เหมาะสมกับความต้องการและความสามารถในการชำระคืนของตนเอง

*กู้เท่าที่จำเป็นและชำระคืนไหว อัตราดอกเบี้ย 15% ต่อปี (ณ วันที่ 18 เม.ย. 68)

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับประเมินราคาบ้านพร้อมที่ดิน(FAQs) 

ราคาประเมินบ้านพร้อมที่ดินกับราคาขายจริงต่างกันไหม?

ต่างกันได้ เพราะราคาประเมินเป็นมูลค่าที่ผู้ประเมินกำหนดจากปัจจัยต่าง ๆ เช่น ทำเล สภาพทรัพย์ และราคาตลาด ขณะที่ราคาขายจริงขึ้นอยู่กับความต้องการของผู้ซื้อ–ผู้ขายและสภาวะตลาดในช่วงเวลานั้น

ราคาประเมินบ้านพร้อมที่ดินมีผลต่อวงเงินสินเชื่ออย่างไร?

มีผลโดยตรงต่อการพิจารณาวงเงินสินเชื่อ เนื่องจากธนาคารจะใช้ราคาประเมินเป็นหนึ่งในข้อมูลในการกำหนดมูลค่าหลักประกันและวงเงินที่เหมาะสม โดยอาจพิจารณาร่วมกับรายได้และความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้

ประเมินราคาบ้านต้องเสียค่าใช้จ่ายเท่าไร

ค่าใช้จ่ายในการประเมินราคาบ้านขึ้นอยู่กับประเภท ขนาด และเงื่อนไขของทรัพย์สิน โดยทั่วไปอาจอยู่ที่ประมาณ 3,000 - 10,000 บาท ทั้งนี้ ควรสอบถามรายละเอียดจากธนาคารหรือบริษัทประเมินราคาทรัพย์สินก่อนดำเนินการเพื่อทราบค่าใช้จ่ายที่แน่นอน