ราคาประเมินที่ดิน ราคาประเมินอาคารชุดหรือคอนโด คือ การประเมินราคา ณ ปัจจุบันของที่ดินแต่ละแปลง โดยมีกรมธนารักษ์เป็นผู้ดูแลกำหนดราคากลางเอาไว้เป็นมาตรฐาน ซึ่งมูลค่าก็จะเป็นไปตามศักยภาพของที่ดินแต่ละแปลง และคุณสมบัติของอาคารชุดหรือคอนโดแต่ละโครงการด้วย เช่น ใกล้ทางด่วน ใกล้ห้างสรรพสินค้า หรือแหล่งท่องเที่ยวต่าง ๆ เป็นต้น จึงทำให้ราคาประเมินที่ดินแต่ละแปลงแตกต่างกันออกไปอย่างชัดเจน สำหรับใครที่กำลังวางแผนจะขายบ้าน ขายคอนโด มาทำความเข้าใจวิธีประเมินราคาที่ดินออนไลน์กันได้เลยครับ
ทำไมต้องมีการประเมินราคาที่ดินก่อนซื้อขาย?
สาเหตุหลัก ๆ ของการประเมินราคาที่ดินก่อนขายบ้านหรือขายคอนโด คือ เพื่อนำราคาประเมินที่ดิน กรมที่ดิน มาใช้คำนวณค่าธรรมเนียมภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ และค่าอากรแสตมป์ สำหรับการทำนิติกรรมอสังหาริมทรัพย์ ทั้งการโอนกรรมสิทธิ์และการจดจำนอง เพื่อให้ผู้ซื้อและผู้ขายวางแผน เตรียมค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดินได้อย่างถูกต้อง โดยส่วนใหญ่จะคิดค่าใช้จ่ายอยู่ที่ประมาณ 1-2% ของราคาประเมินที่ดิน กรมที่ดิน และการประเมินราคาที่ดินก่อนขายบ้านหรือขายคอนโด จะช่วยให้คุณกำหนดราคาขายได้อย่างเหมาะสมอีกด้วย
ตารางสรุปค่าใช้จ่ายการโอนกรรมสิทธิ์
| ค่าธรรมเนียมการโอน |
2% ของราคาประเมินกรมที่ดิน (ผู้ซื้อ ผู้ขาย แบ่งจ่ายคนละ 1% หรือแล้วแต่ตกลง) |
| ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ |
3.3% ของราคาซื้อขาย (ผู้ขายจ่าย) |
| ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา |
ขึ้นอยู่กับระยะเวลาถือครองทรัพย์สิน (ปี) |
| ค่าอากรแสตมป์ |
0.5% ของราคาซื้อขาย |
| ค่าจดจำนอง |
1% ของวงเงินกู้ซื้อบ้าน/คอนโด |
วิธีประเมินราคาที่ดินออนไลน์
อย่างที่บอกไปข้างต้นว่า กรมธนารักษ์เป็นผู้ดูแลกำหนดราคากลางของที่ดินแต่ละแปลง โดยปัจจุบันมีการอัปโหลดข้อมูลเพื่อให้ประชาชนเข้าไปประเมินราคาที่ดินออนไลน์ได้ด้วยตัวเองที่ “ระบบเผยแพร่ราคาประเมินทรัพย์สิน” บนเว็บไซต์กรมธนารักษ์ คุณสามารถค้นหาข้อมูลราคาประเมินได้จากเลขที่โฉนด เลขที่ดิน เลขที่ น.ส.3 ก. ได้ทันที อีกทั้งยังมีสรุปราคาประเมินที่ดินในทุกจังหวัดของประเทศไทย ข้อมูลราคาสิ่งปลูกสร้างและอาคารชุดได้อีกด้วย โดยราคาประเมินบนระบบจะมีการอัปเดตทุก ๆ 4 ปี ปัจจุบันจะเป็นราคาประเมินที่ดินระหว่างรอบบัญชี พ.ศ. 2566-2569 วิธีประเมินราคาที่ดินออนไลน์ทำได้ดังนี้
- เตรียมโฉนดที่ดิน
- เข้าเว็บไซต์ของกรมธนารักษ์ ระบบเผยแพร่ราคาประเมินทรัพย์สิน
- ค้นหาราคาประเมินจากเลขที่โฉนด เลขที่ดิน หรือเลขที่ น.ส.3 ก.
- กรอกรายละเอียดเพื่อค้นหาข้อมูล
- จากนั้นระบบจะแสดงข้อมูลโฉนด และแสดงแผนที่ร่วมด้วยเพื่อลดความผิดพลาดในการตรวจสอบแปลงที่ดิน พร้อมราคาประเมินต่อตารางวา
ไม่มีโฉนดที่ดิน จะประเมินราคาที่ดินออนไลน์ได้หรือไม่
หากไม่มีโฉนด คุณสามารถประเมินราคาที่ดินออนไลน์ได้ด้วยตัวเองที่ “LandsMaps” บนเว็บไซต์ของกรมที่ดิน
เป็นเว็บไซต์ที่นักลงทุนและนายหน้าอสังหาริมทรัพย์นิยมใช้กัน เพราะสามารถหาข้อมูลของที่ดินรวมถึงราคาประเมินที่ดิน ทั้งในกรณีที่มีโฉนดและไม่มีโฉนดที่ดินได้ที่เว็บไซต์นี้ ระบบจะแสดงข้อมูลทั้งเลขโฉนดที่ดิน หน้าสำรวจ เลขที่ดิน ระวาง ตำบล อำเภอ จังหวัด เนื้อที่ ราคาประเมินที่ดิน (โดยกรมธนารักษ์) ค่าพิกัดแปลง และข้อมูลการเดินทางไปยังแปลงที่ดินหรือสำนักงานที่ดิน มีวิธีการดังนี้
- เข้าเว็บไซต์ของกรมที่ดิน ระบบค้นหารูปแปลงที่ดิน (LandsMaps)
- วิธีที่ 1 ให้ซูมแผนที่เพื่อค้นหาที่ตั้งที่ดินแปลงที่ต้องการ
- วิธีที่ 2 กด ”ค้นหาสถานที่สำคัญ” (มุมบนขวามือ) พิมพ์ชื่อสถานที่ที่อยู่ใกล้เคียงกับที่ตั้งที่ดินแปลงที่ต้องการ
- วิธีที่ 3 กด “ตำแหน่งปัจจุบัน” (มุมล่างขวามือ) เพื่อค้นหาที่ตั้งที่ดินแปลงที่ต้องการจากตำแหน่งปัจจุบันที่คุณอยู่
- เมื่อหาที่ตั้งที่ดินแปลงที่ต้องการได้แล้ว ให้คลิก 2 ครั้ง (Double-Click)
- จากนั้นระบบจะแสดงข้อมูลโฉนดที่ดินทั้งหมด และราคาประเมินที่ดินแปลงดังกล่าว
ราคาประเมินที่ดินกับราคาซื้อขายจริงทำไมต่างกัน? เงินติดล้อสรุปให้
ราคาประเมินที่ดินของภาคราชการเป็นราคากลางโดยกรมธนารักษ์ ซึ่งมักจะต่ำกว่าราคาซื้อขายจริงประมาณ 20-40% ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งเป็นสำคัญ ซึ่งการตั้งราคาขายบ้าน ขายคอนโดส่วนใหญ่แล้ว จะไม่ได้ซื้อขายกันตามราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ แต่จะนำมาพิจารณาประกอบร่วมกับราคาตลาดในขณะนั้นด้วย และราคาประเมินที่ดินจะใช้ในการคำนวณค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดินเป็นสำคัญ
เทคนิคในการตั้งราคาขายบ้าน ขายคอนโด
อยากขายบ้าน ขายคอนโดการตั้งราคาขายเป็นหนึ่งในองค์ประกอบที่สำคัญมาก ๆ เพราะการตั้งราคาขายที่เหมาะสมจะช่วยดึงดูดผู้ซื้อ ทำให้ขายได้ไว และขายได้ในราคาที่ต้องการอีกด้วย โดยเทคนิคง่าย ๆ ในการตั้งราคาขายให้สะดุดตาคือ บ้านหรือคอนโดที่ขายได้ส่วนใหญ่ เขาขายกันอยู่ที่เท่าไหร่ โดยคุณจะต้องเลือกวิเคราะห์จากหลังที่มีขนาด ทำเลที่ตั้ง สภาพและลักษณะของที่อยู่อาศัย ที่มีความใกล้เคียงกับหลังของคุณมากที่สุด ก็จะช่วยให้คุณตั้งราคาขายที่เหมาะสมได้มากยิ่งขึ้น
สรุป การประเมินราคาที่ดิน
สำหรับใครที่ต้องการจะขายบ้าน ขายคอนโด การประเมินราคาที่ดินออนไลน์ก่อนตั้งราคาขายเป็นเรื่องสำคัญมาก ทำให้คุณรู้ว่าต้องเสียค่าธรรมเนียมภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ และค่าอากรแสตมป์เป็นเงินเท่าไหร่ เพราะคุณจะต้องเตรียมเงินสำหรับค่าใช้จ่ายส่วนนี้ด้วย หรือจำเป็นต้องบวกค่าใช้จ่ายส่วนนี้เข้าไปในราคาขายด้วยหรือไม่ แต่หากคุณเปลี่ยนใจไม่อยากขายแล้ว โฉนดที่ดินไม่ว่าจะเป็นที่ดินเปล่าหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง สามารถเปลี่ยนเป็นเงินก้อนได้ง่าย ๆ กับสินเชื่อเพื่อคนมีที่ดินที่เงินติดล้อ อาชีพไหนก็ขอกู้ได้ ผ่อนสบาย ๆ สูงสุดถึง 60 เดือน
ขอบคุณข้อมูลจาก: ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์