จำนองที่ดิน ได้วงเงินเท่าไหร่? เปิดวิธีประเมินและคำนวณง่ายๆ

การมีที่ดินเป็นของตัวเองเปรียบเสมือนการมีทรัพย์สินที่มีมูลค่าเพิ่มขึ้นตลอดเวลา และในยามจำเป็น ที่ดินยังสามารถเปลี่ยนเป็นเงินก้อนเพื่อเสริมสภาพคล่องหรือต่อยอดธุรกิจได้อีกด้วย คำถามสำคัญที่เจ้าของที่ดินหลายคนสงสัยคือ จำนองที่ดิน ได้วงเงินเท่าไหร่? ซึ่งวงเงินที่ได้รับนั้นไม่ได้ถูกกำหนดขึ้นมาลอยๆ แต่มีหลักการประเมินและวิธีคำนวณที่ชัดเจน บทความนี้เงินติดล้อจะมาไขข้อข้องใจทั้งหมด เพื่อให้คุณเข้าใจกระบวนการและเตรียมตัวได้อย่างมั่นใจก่อนยื่นกู้ครับ

รู้จัก 2 ปัจจัยหลักชี้วัดวงเงิน ราคาประเมิน และ LTV

หัวใจสำคัญของการอนุมัติวงเงินจำนองที่ดินไม่ได้ขึ้นอยู่กับความต้องการใช้เงินของผู้กู้เพียงอย่างเดียว แต่สถาบันการเงินจะพิจารณาจากมูลค่าและความน่าเชื่อถือของ “ที่ดิน” ที่นำมาเป็นหลักประกันเป็นหลัก โดยมีตัวแปรสำคัญ 2 อย่างที่ใช้ในการคำนวณวงเงิน ซึ่งเจ้าของที่ดินทุกคนควรทำความเข้าใจเป็นอย่างยิ่งครับ

1. ราคาประเมินที่ดิน (Appraisal Value)

ราคาประเมิน คือ มูลค่ากลางของที่ดินผืนนั้นๆ ซึ่งได้มาจากการประเมินตามหลักเกณฑ์มาตรฐาน เปรียบเสมือน “ราคาทุน” ของที่ดินที่จะนำมาใช้คำนวณเพื่อขอวงเงินสินเชื่อต่อไปครับ โดยราคาประเมินที่สถาบันการเงินใช้พิจารณานั้น มาจาก 2 แหล่งหลักประกอบกัน ดังนี้

ราคาประเมินจากกรมที่ดิน (ราคาประเมินราชการ)

นี่คือราคาประเมินกลางที่ออกโดยกรมธนารักษ์ ซึ่งเป็นมาตรฐานที่สถาบันการเงินทุกแห่งใช้อ้างอิงเป็นอันดับแรก เจ้าของที่ดินสามารถตรวจสอบราคาประเมินนี้ได้ด้วยตนเองผ่านช่องทางออนไลน์ของกรมธนารักษ์ เพื่อใช้เป็นข้อมูลเบื้องต้นในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินของตนเอง

ราคาประเมินหน้างานโดยสถาบันการเงิน (ราคาตลาด)

เพื่อให้ได้มูลค่าที่ใกล้เคียงกับความเป็นจริงที่สุด หลังจากยื่นเรื่องกู้แล้ว สถาบันการเงินจะส่งเจ้าหน้าที่ผู้เชี่ยวชาญเข้าไปประเมินราคาที่ดิน ณ สถานที่จริงอีกครั้ง เพื่อพิจารณาปัจจัยแวดล้อมต่างๆ ที่ส่งผลต่อ “ราคาตลาด” ซึ่งอาจสูงหรือต่ำกว่าราคาประเมินของกรมที่ดินก็ได้ โดยราคาประเมินส่วนนี้คือตัวเลขสำคัญที่จะถูกนำไปใช้คำนวณวงเงินอนุมัติในขั้นตอนสุดท้ายครับ

2. LTV (Loan-to-Value)

LTV คือ สัดส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน หรือพูดง่ายๆ คือ เปอร์เซ็นต์ของราคาประเมินที่สถาบันการเงินจะปล่อยกู้ให้ โดยทั่วไป LTV สำหรับการจำนองที่ดินจะอยู่ที่ประมาณ 50-80% ขึ้นอยู่กับนโยบายของแต่ละสถาบันการเงินและศักยภาพของที่ดินผืนนั้นๆ ครับ

5 ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อราคาประเมินที่ดินของคุณ

ราคาประเมินที่ดินแต่ละแปลงนั้นไม่เท่ากัน แม้จะมีขนาดใกล้เคียงกันก็ตาม เพราะมีปัจจัยแวดล้อมหลายอย่างที่เป็นตัวกำหนดมูลค่าของที่ดินผืนนั้นๆ ครับ

1. ทำเลที่ตั้ง

ปัจจัยที่สำคัญที่สุดคือทำเลที่ตั้งครับ ที่ดินที่อยู่ในเขตเมือง ใกล้ศูนย์กลางธุรกิจ ติดถนนใหญ่ หรืออยู่ในพื้นที่โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจ ย่อมมีราคาประเมินสูงกว่าที่ดินที่อยู่ในพื้นที่เกษตรกรรมหรือพื้นที่ห่างไกลอย่างแน่นอน

2. ลักษณะทางกายภาพของที่ดิน

ที่ดินที่มีรูปทรงสี่เหลี่ยมจัตุรัสหรือสี่เหลี่ยมผืนผ้า จะได้รับการประเมินราคาสูงกว่าที่ดินที่มีรูปทรงแปลกๆ หรือบิดเบี้ยว เนื่องจากสามารถนำไปพัฒนาต่อยอดและใช้ประโยชน์ได้เต็มพื้นที่มากกว่า

3. การเข้าถึงสาธารณูปโภค

ที่ดินที่ติดทางสาธารณะ มีไฟฟ้าและน้ำประปาเข้าถึง จะมีราคาสูงกว่าที่ดินที่ไม่มีทางเข้าออกเป็นของตัวเอง หรือที่เรียกกันว่า “ที่ดินตาบอด” เพราะการเข้าถึงสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐานเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับการพัฒนาในอนาคต

4. ข้อกำหนดผังเมือง

สีของผังเมืองตามกฎหมายมีผลโดยตรงต่อราคาประเมิน เพราะเป็นตัวกำหนดว่าที่ดินผืนนั้นสามารถนำไปใช้ประโยชน์อะไรได้บ้าง เช่น ที่ดินในพื้นที่สีแดง (เขตพาณิชยกรรม) จะมีราคาสูงกว่าที่ดินในพื้นที่สีเขียว (เขตเกษตรกรรม)

5. สภาพแวดล้อมโดยรอบ

สภาพแวดล้อมโดยรอบก็มีผลเช่นกันครับ ที่ดินที่อยู่ใกล้กับสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น ห้างสรรพสินค้า โรงเรียน โรงพยาบาล หรือสวนสาธารณะ จะมีแนวโน้มราคาสูงขึ้น ในทางกลับกัน หากอยู่ใกล้แหล่งเสื่อมโทรม เช่น โรงงานปล่อยควันพิษ หรือแหล่งทิ้งขยะ ก็อาจทำให้ราคาประเมินลดลงได้

ตัวอย่างการคิดวงเงินจำนองที่ดินแบบง่ายๆ

เมื่อเข้าใจปัจจัยต่างๆ ที่มีผลต่อราคาประเมินแล้ว เรามาลองดูตัวอย่างการคำนวณวงเงินกันครับ เพื่อให้เห็นภาพชัดเจนขึ้น

สมมติว่าคุณมีที่ดิน 1 แปลง ได้รับการประเมินมูลค่าจากสถาบันการเงินอยู่ที่ 1,000,000 บาท และสถาบันการเงินนั้นกำหนด LTV ไว้ที่ 70%

วิธีคำนวณ :

• ราคาประเมิน x LTV = วงเงินจำนองสูงสุด
• 1,000,000 บาท x 70% = 700,000 บาท

ดังนั้น วงเงินสูงสุดที่คุณจะได้รับจากการจำนองที่ดินแปลงนี้คือ 700,000 บาท ครับ ซึ่งหลักการคำนวณนี้ใช้ได้กับทุกวงเงิน ไม่ว่าคุณจะต้องการเงินก้อนใหญ่ หรือแค่ต้องการยืมเงินด่วนฉุกเฉิน 5,000 บาท ก็ตาม แต่โดยทั่วไปแล้วการจำนองที่ดินมักใช้สำหรับขอวงเงินที่สูงขึ้นมาหน่อยครับ

เทคนิคเตรียมความพร้อม เพิ่มโอกาสได้วงเงินที่ต้องการ

การเตรียมตัวที่ดีจะช่วยให้กระบวนการพิจารณาสินเชื่อรวดเร็วและราบรื่นขึ้น มาดูกันครับว่าควรเตรียมตัวในด้านไหนบ้าง

1. เตรียมเอกสารให้ครบถ้วน

การเตรียมเอกสารสำคัญ เช่น โฉนดที่ดินฉบับจริง บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน และใบประเมินราคาจากกรมที่ดิน (ถ้ามี) ให้พร้อมตั้งแต่แรก จะช่วยลดระยะเวลาในการตรวจสอบและทำให้ขั้นตอนการอนุมัติรวดเร็วขึ้นอย่างมากครับ

2. ปรับปรุงสภาพที่ดินเบื้องต้น

การดูแลสภาพที่ดินให้สะอาดตา ตัดหญ้าให้เรียบร้อย หรือทำแนวเขตและทางเข้า-ออกให้ชัดเจน สามารถสร้างความประทับใจให้กับผู้ประเมิน และอาจส่งผลดีต่อราคาประเมินหน้างานได้ไม่มากก็น้อยครับ

3. รู้ข้อมูลที่ดินของตัวเอง

การศึกษาข้อมูลที่ดินของตนเองเบื้องต้น เช่น ราคาประเมินราชการ ข้อกำหนดผังเมือง หรือศักยภาพในการพัฒนา จะช่วยให้คุณเข้าใจมูลค่าทรัพย์สินของตัวเองและสามารถพูดคุยกับเจ้าหน้าที่สถาบันการเงินได้อย่างราบรื่น

สรุป วางแผนการเงินให้ดี รู้มูลค่าที่ดินในมือ

การจะตอบคำถามว่า จำนองที่ดิน ได้วงเงินเท่าไหร่นั้น ขึ้นอยู่กับ 2 ปัจจัยหลักคือ “ราคาประเมินของที่ดิน” ซึ่งพิจารณาจากทำเล รูปทรง การเข้าถึง และปัจจัยแวดล้อมอื่นๆ ร่วมกับ “นโยบาย LTV” ของสถาบันการเงินแต่ละแห่ง การทำความเข้าใจปัจจัยเหล่านี้และเตรียมเอกสารให้พร้อม จะช่วยให้คุณประเมินวงเงินเบื้องต้นได้และเพิ่มโอกาสในการอนุมัติสินเชื่อให้เป็นไปอย่างราบรื่นครับ

สำหรับเจ้าของที่ดินที่กำลังมองหาแหล่งกู้เงินด่วน โดยใช้โฉนดที่ดินเป็นหลักประกัน สินเชื่อเพื่อคนมีที่ดินจากเงินติดล้อ เป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่น่าสนใจครับ เราเข้าใจความต้องการของคนมีที่ดิน รับโฉนดหลากหลายประเภท ไม่ว่าจะเป็นที่ดินเปล่า ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง หรือคอนโดมิเนียม โดยไม่ต้องใช้สลิปเงินเดือน ไม่ต้องมีคนค้ำประกัน ช่วยให้คุณเปลี่ยนทรัพย์สินในมือเป็นเงินทุนสำรองพร้อมใช้ได้อย่างรวดเร็วและมั่นใจครับ

ที่มา: กรมธนารักษ์, AP Thai